Subsidio a la tasa (FOGAES Vivienda) en Chile: qué pasó en 2025 y qué mirar en 2026
Si estás pensando en comprar tu primera vivienda o invertir, seguro escuchaste esto: “bajó la tasa” y “hay un subsidio al dividendo”.
En este post te lo explico sin enredos, como si se lo contara a alguien de 17 años: directo, con ejemplos y con lo que sí importa.
1) Primero lo básico: ¿qué es la tasa y por qué te cambia la vida?
Cuando pides un crédito hipotecario, el banco te presta una plata grande por muchos años.
La tasa es como el “precio” que pagas por ese préstamo.
- Si la tasa baja, tu dividendo mensual baja (o al menos baja bastante en muchos casos).
- Si la tasa sube, el dividendo se te puede poner pesado y mucha gente “congela” la decisión.
En 2024–2025 se vio un escenario de ajuste y luego reactivación: más gente volvió a cotizar, y eso movió el mercado.
2) ¿Qué pasó en el mercado inmobiliario? (Contexto simple)
El mercado venía golpeado y, aunque hubo señales de reactivación, todavía se vieron caídas en ventas en algunos reportes y periodos. La idea importante es esta:
Idea clave:
Cuando la tasa es alta, la gente “congela” decisiones.
Cuando baja, la demanda vuelve.
Y si además aparece un incentivo estatal, se acelera más.
3) El beneficio estrella: Subsidio a la tasa (Ley 21.748 + FOGAES)
Este beneficio también se conoce popularmente como “Subsidio al dividendo”.
En simple: el Estado ayuda a bajar la tasa del crédito hipotecario para que el dividendo te quede más bajo y sea más fácil comprar una vivienda nueva.
¿Cuánto baja la tasa?
- El subsidio puede ser de hasta 0,6% (60 puntos base) sobre la tasa.
- En la práctica, la rebaja final puede variar según el banco y condiciones del crédito.
Ejemplo (para entenderlo sin Excel)
Una baja de tasa de alrededor de 1 punto puede traducirse en un ahorro mensual que se nota.
No es magia: es matemática del crédito.
4) Requisitos y condiciones (lista corta, sin letra chica)
| Regla | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Personas naturales | Es para personas, no para empresas. |
| Vivienda nueva (primera venta) | Apunta a proyectos nuevos o unidades nuevas en su primera venta. |
| Tope 4.000 UF | Si la vivienda cuesta más que eso, no aplica. |
| Promesa desde 01-01-2025 | No aplica a promesas anteriores al 31-12-2024. |
| Hasta 90% de financiamiento | En muchos casos permite partir con 10% de pie (según evaluación bancaria). |
| Cupos limitados | Hay un número máximo de subsidios; si se acaban, no alcanza para todos. |
Importante: el subsidio se entrega a través de instituciones financieras adheridas y se opera junto a garantías del programa (FOGAES), que ayudan a que el banco asuma menos riesgo.
5) ¿Por qué esto movió tanto el mercado en 2025?
Porque cuando aparece un beneficio que baja la tasa y además facilita el financiamiento, se activa mucha gente que estaba “en pausa”.
Traducción:
Si más bancos participan y hay más gente preguntando por créditos con subsidio,
es señal de que el instrumento calzó con una necesidad real.
6) ¿Afecta igual a viviendas nuevas y usadas?
Viviendas nuevas: impacto directo
Aquí es donde el subsidio pega fuerte, porque el beneficio está diseñado para vivienda nueva en primera venta.
Eso hace que algunos proyectos se vuelvan más atractivos, sobre todo si están bajo 4.000 UF y con buena conectividad.
Viviendas usadas: impacto indirecto
Las viviendas usadas no reciben este subsidio.
Pero igual pueden moverse más porque:
- si la demanda general vuelve, suben las transacciones en general;
- si se agota stock “nuevo atractivo”, mucha gente migra a usado bien ubicado;
- el usado con buen precio/ubicación se vuelve alternativa rápida.
7) Perspectivas 2026: qué mirar (sin humo)
- Tasas: si se mantienen en rangos más razonables, el mercado suele estar más activo.
- Cupos del subsidio: esto es clave. Si estás interesado, no conviene dormirse.
- Ubicación + conectividad: cerca de metro, servicios y polos laborales suele tener mejor salida.
- Eficiencia energética: cada vez pesa más en el valor percibido y en el gasto mensual (costos a futuro).
En resumen: 2026 se ve como un año de consolidación si las condiciones se mantienen, con oportunidades reales para quienes hagan bien los números (y no compren “por impulso”).
8) Qué haría yo si estuviera por comprar (checklist PRAVIA)
- 1) Definir presupuesto real (dividendo cómodo, no el máximo que “te aprueban”).
- 2) Revisar si el proyecto califica: nueva + primera venta + hasta 4.000 UF.
- 3) Cotizar en 2–3 instituciones (la tasa final puede variar).
- 4) Comparar: ubicación, gastos comunes, plusvalía esperada y arriendos del sector.
- 5) Tomar decisión con números, no con “me tinca”.
En PRAVIA te ayudamos a evaluar proyectos, revisar si calificas al beneficio y armar una estrategia para comprar con seguridad (primera vivienda o inversión).
Preguntas frecuentes
¿Tengo que postular?
Normalmente, se gestiona a través del proceso del crédito con la institución financiera, cumpliendo requisitos.
Igual conviene confirmar condiciones vigentes con tu banco.
¿Sirve para viviendas usadas?
No. Es para vivienda nueva (primera venta). En usado, el efecto es indirecto.
¿Qué pasa si mi promesa es anterior al 31-12-2024?
No aplica para esas promesas, según la norma del beneficio.
¿Esto es asesoría legal o financiera?
No. Este artículo es informativo. Para decisiones finales, revisa con tu banco, inmobiliaria y/o un asesor profesional.
¿Quieres que lo aterricemos a tu caso?
Escríbenos y te ayudamos a evaluar opciones, simular escenarios de dividendo y revisar proyectos que calcen con tu objetivo.
Fuentes sugeridas (para profundizar)
- MINVU – Nuevo Subsidio al Crédito Hipotecario
- BCN – Ley 21.748
- FOGAES – Resultados licitación línea vivienda